なぜ相続登記は放置されるのか
——登記が現状を反映しない理由

実務でよく見るパターン

相続登記が放置されているケースには、いくつかの典型的なパターンがあります。

なぜ放置されるのか：構造的な理由

申請主義と義務の弱さ

不動産登記は「申請主義」を基本とする。権利変動が生じても、当事者が申請しない限り登記は変わらない。売買の場合は登記移転をしないと第三者への対抗力が生じないため、実務上は登記を移転する動機が働く。しかし相続の場合、相続登記をしなくても相続人は権利を取得できるとされてきた。第三者に売却したり担保設定したりする予定がない限り、急いで登記を更新する実質的な動機が生まれにくかった。

2024年から相続登記の申請が法律上の義務とされたが、過去に積み重なった未登記の案件はすぐには解消されない。

費用と手間の問題

相続登記には、一定の費用と手続きの手間がかかる。司法書士への依頼費用、登録免許税、戸籍収集の手間と費用——これらを負担してまで登記を更新しようとする動機が生まれにくい状況では、先送りが繰り返されることになります。特に、経済的価値が低い土地や利用する予定のない土地については、費用対効果の面から登記更新が後回しになりやすい。

相続人が増えすぎる問題

相続登記が1回放置されると、その間に次の相続が発生することがあります。これを「数次相続」という。数世代にわたって未登記が積み重なると、現在の法定相続人の数が数十人・数百人規模になるケースがあります。相続人が増えるほど、全員の同意を得ることが困難になり、登記更新はさらに難しくなる。相続登記が放置されるほど、その後の整理が難しくなるという悪循環が生じます。

権利が意図せず分散するケース

高度経済成長期から1980年代にかけて、いわゆる原野商法などにより山林・原野の土地が小口に分割・販売されたケースがあります。購入者が全国各地に散在しており、その後の相続で権利がさらに分散している。利用見込みのない土地の小口持分を保有していることを把握していない相続人も多く、権利者の把握が構造的に困難な状態になっているケースがあります。

歴史的な背景

相続登記の放置が積み重なった背景には、制度の歴史的な経緯も関係している。

戦争による資料の焼失

太平洋戦争中の空襲などにより、地方法務局・市区町村の登記簿・土地台帳が焼失した地域があります。焼失した記録は復元されておらず、該当地域では登記の連続性が途切れているケースがあります。

紙台帳から電子化への移行

かつての土地台帳・家屋台帳は紙で管理されていた。1990年代から2000年代にかけて登記簿の電子化（コンピュータ化）が進んだが、電子化の過程で旧来の紙台帳の記録がどこまで正確に引き継がれたかは、地域や時期によって差がある場合があります。

旧民法下の家督相続

明治民法下では、家督相続という制度のもとで家の財産が長男などの単独相続人に一括して引き継がれる仕組みがとられていた。1947年の民法改正により現在の均分相続に変わったが、改正前に発生した相続については旧法の取り扱いが適用される場合があります。戦前・戦中の相続が未登記のまま残っている案件では、適用される法律の確認が必要になる場合があることも知っておく必要があります。

登記は「現状」ではなく「履歴」として捉える

ここまでの整理を踏まえると、登記簿の性質について一つの理解に至る。

登記簿は「出発点」であり、そこに記録されている情報が現在の状態を正確に反映しているかどうかは別途の確認が必要だという理解が、実務上の現実に近い。

次の一手：登記を起点とした複合的な整理

登記が現状を反映していない可能性を踏まえた上で、実務での整理は以下の資料を組み合わせることになります。

登記は「権利関係の入口」として機能するが、そこから先の整理は複数の資料を組み合わせながら進むことになります。その整理が進むことで、現在の権利者・接触可能性に関する判断材料が揃っていく可能性があります。