隣地所有者の特定に3年間至らなかった開発案件
状況
開発計画に伴い隣地との境界確定が必要だった。しかし登記簿の住所が20年以上前のまま更新されておらず、郵便は返戻。法務局・市役所での調査も行き詰まっていた。
調査内容
境界確定業務の一部として関係者調査を受任。専門的な調査を実施し、関係者と考えられる方の基礎情報を整理した報告書を納品した。
結果
依頼者様が報告書をもとに書面送付。連絡に成功。その後、依頼者様により境界確定が完了し、結果として用地取得にもつながった。
全国対応 ／ 土地家屋調査士法人
境界確定に関連する所有者・関係者調査の相談室｜全国対応・土地家屋調査士法人
隣地所有者の特定に至らず、
止まっている案件に。
登記・戸籍・住民票が手詰まりになった先。
土地家屋調査士法人として、境界確定業務に関連する
所有者・関係者調査を受任します。
相手方の特定に至るための前提情報を整理し、
報告書として納品します。
※本サービスは境界確定業務の一部として受任する所有者・関係者調査です
※対応可否の確認まで費用は発生しません（3往復まで無料）
Check
あなたの状況はどれですか？
3つの質問に答えるだけで、今の状況に合った進め方の目安が分かります。
Case
こうした案件で、対応が止まっていませんか。
所有者不明土地の案件は、内容が異なっても止まる構造には共通点があります。
現在の状況に近いケースを確認し、次の判断の前提を整理してください。
-
裁判所手続き（財産管理人など）を検討すべきか迷うが、その前に確認すべき事項があるケース 公的資料の調査を終え、法的手続きに進むべきか判断しにくい段階です。
裁判所手続き（財産管理人など）を検討すべきか迷っているケース
住民票・戸籍・登記簿の調査を行い、郵便も返戻され、法務局でも転居先が確認できない状態です。弁護士から、裁判所手続き（財産管理人など）を検討すべきかという話が出ている段階です。
「ここまで調べても分からないなら、この方法しかないのではないか」と感じやすい場面ですが、その前に整理できる段階が残っている場合があります。
-
隣地所有者が特定できず、境界確定・売却・開発が止まっているケース 隣地所有者への連絡が取れず、案件全体の前提が整わない状態です。
隣地所有者不明で案件が止まっているケース
登記簿の住所に郵便を送っても返戻され、戸籍や住民票をたどっても現在の所在に至らない。境界確定が進まず、売却・開発・測量の前提が整わない状態です。
公的資料では限界に見える段階でも、その先で接触可能性を整理できる場合があります。
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登記名義人がすでに死亡しているとみられ、相続人が誰か分からないケース 相続は発生しているが、現在の権利者と連絡先が見えない状態です。
相続未整理で権利者が見えないケース
登記簿の名義は古く、名義人はすでに亡くなっているとみられる。戸籍をたどることで相続人候補の輪郭は見えても、住所が分からず連絡に至らない状態です。
法的手続きを検討する前に、誰に連絡すべきかを整理できる段階が残っている場合があります。
-
住民票・戸籍・登記簿を調べ尽くしたが、相手方の特定に至らないケース 確認できる公的資料は調べたが、次の判断がしにくい段階です。
公的資料調査が手詰まりになっているケース
登記簿の住所、除票、戸籍の附票まで確認しても、現在の所在が判明しない状態です。「公的資料ではこれ以上出てこない」という段階に来ています。
その段階に至ったこと自体は重要な確認事項ですが、その先で整理できる情報が残っている場合があります。
-
仕入れた土地・検討中の土地の隣地が所有者不明で、計画が進まないケース 境界確認が進まず、事業化判断に影響が出ている状態です。
仕入れ・開発判断が止まっているケース
仕入れた土地、または取得を検討している土地の隣地について、所有者が不明であることが判明した状態です。登記簿の名義は古く、郵便を送っても返戻されます。
このままでは境界確認が進まず、開発・売却・事業判断の前提が整いません。法的手続きの前に、現時点で整理できる事項が残っている場合があります。
-
放置された隣地建物が支障を生じているが、所有者に連絡が取れないケース 対応が必要でも、所有者不明のため判断が止まっている状態です。
隣地建物が支障を生じているケース
老朽化した建物が傾いている、境界を越えて支障が出ているなど、対応の必要性はあるものの、所有者が分からず連絡が取れない状態です。行政に相談しても、所有者の特定が前提になることがあります。
裁判所手続き（財産管理人など）を検討すべきかという場面でも、その前に確認できる情報を整理しておく段階が残っている場合があります。
Recommended Flow
当法人のお勧めのフロー
公的資料の調査で手詰まりになった後にも、整理できる段階があります。
この段階（4・5）で接触可能性が見えることで、次の選択が変わります。
直接やりとりができる可能性があります
関係者や接触可能性を整理することで、依頼者側で相手方との任意のやりとりを検討できる状態になる場合があります。
1〜5
井口工務所
接触可能性の整理・報告書納品
6〜7
弁護士・司法書士等
整理しても難しい場合の次の手続き
1
登記・戸籍・住民票の確認
所有者・相続関係の把握を、公的資料をもとに進める段階です。
2
所在・相続関係の把握を試みる
公的資料の範囲で、所在や手がかりを確認します。
3
公的資料だけでは手詰まり
誰にどう連絡すべきか分からず、案件が止まっている状態です。
公的資料だけでは把握できない関係情報についても整理します
公的資料では追えない先を整理します
4
追加調査・公的資料の先を整理（ここから接触の可能性が見えてきます）
公的資料の限界の先で、誰に連絡すべきか・接触可能性があるかを整理します。調査手法の詳細は業務上お伝えしていません。
5
接触先整理・接触可能性の確認
整理した情報をもとに、接触可能性があるかを確認します。報告書として納品します。
6
弁護士・司法書士等への相談
法的判断や申立てが必要になる段階で検討します。
7
裁判所手続き（財産管理人など）を検討すべきか
接触が困難な場合に、裁判所が関与する手続きを検討する段階です。申立費用・専門家費用等が発生する場合があります。
※当法人の担当は1〜5（追加調査・関係者整理・報告書納品）までです。6以降は対応範囲外です。
※裁判所手続き（財産管理人など）を検討すべきかを否定するものではありません。段階に合った対応を選ぶことが重要です。
※当法人の業務完了の定義は「調査報告書の納品時点」です。相手方との連絡・交渉の成立は含まれません。
※裁判所手続き（財産管理人など）を検討すべきかを否定するものではありません。段階に合った対応を選ぶことが重要です。
※当法人の業務完了の定義は「調査報告書の納品時点」です。相手方との連絡・交渉の成立は含まれません。
Comparison
直接やりとりか、裁判所手続き（財産管理人など）を検討すべきか
どちらが正解ではなく、案件の段階によって選択が変わります。
判断の前提となる違いを整理します。
| 確認項目 | 直接やりとり（任意） | 裁判所手続き（財産管理人など） |
|---|---|---|
| 位置付け | 当事者間での任意のやりとり | 裁判所が関与する法的手続き |
| 開始条件 | 接触先・連絡先が整理できること | 所在不明・接触困難な場合 |
| 期間 | 案件により柔軟 | 数ヶ月〜年単位になることも |
| 費用感 | 比較的低コストで進められる場合あり | 申立費用・専門家費用等が発生 |
| 主導権 | 当事者主導で進める | 裁判所・選任管理人が関与 |
| 向いているケース | 接触可能性が残っている場合 | どうしても接触できない場合 |
整理の順番：接触可能性が確認できる場合は任意のやりとりを検討し、
それでも困難な場合に裁判所手続き（財産管理人など）を検討する流れになることがあります。
このサイトの運営者について
井口 雄介
土地家屋調査士／土地家屋調査士法人井口工務所
東京都葛飾区を拠点に、境界確定・表示登記・不動産取引の実務に従事しています。売却・活用・開発の現場で、動いてみて初めて止まる土地に多く接してきた実務経験をもとに、本サイトの記事を執筆しています。
土地家屋調査士（東京 第7264号）／一級建築士／測量士／宅地建物取引士
Deliverable
報告書という形で、次の対応の前提が届きます。
調査が完了した時点で、調査報告書を納品します。
報告書に含まれるもの
- 関係者である可能性が高い方の住所・氏名等の基礎情報
- 境界確定業務を進めるために必要な整理情報
- 報告書としての結果整理
- 依頼者様が次の対応を検討するための参考情報
報告書を受け取ることでできること
- 相手方候補への書面送付が可能になります
- 弁護士・司法書士への引き渡し資料として使えます
- 「調査を尽くした」という社内記録・稟議資料になります
- 境界確認や隣地との話し合いを進めるための前提資料として活用できます
本報告書についてのご確認事項
※本報告書は、境界確定業務に関連する情報整理資料です。
※法的確定・権利証明を行うものではありません。
※調査手法および内部判断過程の詳細は開示していません。
※法的確定・権利証明を行うものではありません。
※調査手法および内部判断過程の詳細は開示していません。
Process
資料確認から報告書納品まで、約3ヶ月。
当法人の対応はSTEP 7（報告書納品）までです。
-
1無料
問い合わせ・資料提供
フォームまたはメールで案件概要・資料をお送りください。資料がない段階でのご相談も可能です。
-
2無料
事前調査・対応可否のご案内
ご提供いただいた情報をもとに対応可否と費用目安をお伝えします（3往復まで）。
-
3
見積もり・発注書の送付
対応可能な案件に限り、正式な見積もりと発注書をお送りします。
-
4
発注・業務委託契約の締結
発注書をご返送いただき業務委託契約を締結します。守秘義務を明示します。
-
5着手金 50,000円
着手金のお支払い
請求書送付後、お振込みが確認できた時点で調査を開始します。
-
6
調査（約2〜3ヶ月）
境界確定業務に関連する所有者・関係者調査を実施します。調査の具体的な手法および判断過程は業務上の理由により開示していません。
-
7業務完了報酬 300,000円
報告書の納品・業務完了報酬のお支払い
調査報告書を納品します。ここまでが当法人の業務です。
ここから先は依頼者様が主体となります
8
依頼者様による次のアクション
報告書をもとに、相手方への接触・境界確認に関する話し合い・各種手続きを進めてください。必要であれば弁護士・不動産業者等をご紹介できます。
Fee
止まっている1案件のコストを、考えたことがありますか。
仕入れ担当者が1案件に費やしている時間と労力。当法人への調査依頼費用（最大350,000円）は、その案件が1件でも動き始めれば多くの場合において合理的な投資になります。
初回対応可否確認
無料（3往復まで）
問い合わせから3往復まで。費用は発生しません。
着手金
50,000円（税別）
受任後・調査開始前にご請求します。着手後は原則返金対象外です。
業務完了報酬
300,000円（税別）
調査報告書の納品時点で発生します。特定に至らなかった場合は発生しません。
| 項目 | 金額（税別） | 発生タイミング・条件 |
|---|---|---|
| 初回対応可否確認 | 無料 | 問い合わせから3往復まで。費用は発生しません。 |
| 着手金 | 50,000円 | 受任後・調査開始前にご請求します。着手後は原則返金対象外です。 |
| 業務完了報酬 | 300,000円 | 調査報告書の納品時点で発生します。特定に至らなかった場合は発生しません。 |
「業務完了」の定義について
「業務完了」とは調査報告書を依頼者様に納品した時点を指します。相手方との連絡・境界確認に関する話し合いの成立は含まれません。調査を尽くしても特定に至らなかった場合、業務完了報酬は発生しません。ただし着手金は原則として返金対象外となります。
※案件の複雑度・情報量によって期間・費用が異なる場合があります。詳細は初回対応可否確認の際にお伝えします。
Case Study
止まっていた案件が、動いた事例。
以下の事例は守秘義務を遵守したうえで、依頼者様のご了解を得て匿名・抽象化してご紹介しています。いずれも境界確定業務に関連する所有者・関係者調査として受任した案件です。
50年以上放置の隣地空き家。地権者が離島在住だった案件
状況
隣接する長期放置空き家について境界確定を進める必要があった。登記情報の住所は50年以上前のまま。連絡の手がかりが一切なかった。
調査内容
境界確定業務の一部として関係者調査を受任。専門的な調査を実施し、離島に居住していると考えられる関係者の基礎情報を整理した報告書を納品した。
結果
依頼者様が報告書をもとに接触を試みた。境界立会いが実現し、長年止まっていた案件が前進。その後、土地の処分に向けた前提整理にもつながった。
共有者1名が行方不明で開発計画が止まっていた案件
状況
開発用地に複数の共有者がいることが判明。1名の所在が追えない状態で、他の共有者からも「連絡が取れていない」との情報しかなかった。
調査内容
境界確定業務の一部として関係者調査を受任。専門的な調査を実施し、該当する関係者と考えられる方の基礎情報を整理した報告書を納品した。
結果
依頼者様が接触に成功し、共有者全員との協議が可能になった。境界確認に向けた話し合いが前進し、開発計画の前提整理につながった。その後の手続きは依頼者様が主体となって進めた。
具体的に相談する →
対応可否の確認まで費用は発生しません
FAQ
よくある疑問に、正直に答えます。
はい、対応しています。登記・戸籍・住民票が手詰まりになった案件が当法人への相談の中心です。まず無料の対応可否確認をご利用ください。3往復以内で対応可否と費用目安をお伝えします。
業務の目的・根拠・対象がまったく異なります。当法人は境界確定業務を行う土地家屋調査士法人です。所有者・関係者調査は境界確定業務を進めるために必要となる調査として受任しています。所有者調査のみを目的とした単独依頼は受任できない場合があります。
探偵業（探偵業法に基づく業務）とは業務の目的・根拠・方法が異なります。当法人は尾行・行動調査・素行調査を行いません。
調査報告書を納品した時点を「業務完了」とします。相手方との連絡・境界確認に関する話し合いの成立は含まれません。調査を尽くしても特定に至らなかった場合は業務完了報酬は発生しません。
着手金50,000円（税別）、業務完了報酬300,000円（税別）です。初回の対応可否確認は無料（3往復まで）です。調査を尽くしても特定に至らなかった場合、業務完了報酬は発生しません。着手金は原則返金対象外です。
標準的な案件で約2〜3ヶ月です。案件の複雑度・情報量によって前後します。受任時に目安の期間をお伝えします。
対象土地の登記簿謄本（全部事項証明書）、公図・地積測量図、現在把握している所有者情報（氏名・旧住所等）があるとスムーズです。資料がない段階でのご相談も可能です。
業務委託契約に守秘義務を明示します。お送りいただいた情報は対応可否判断および受任時の業務遂行以外には使用しません。第三者提供・目的外使用は行いません。
はい、全国対応しています。北海道・沖縄を含む全国の案件を受け付けています。
Contact
まず、対応できるかどうかだけ確認してみてください。
「正式依頼はまだ決めていない」「この案件に対応できるか分からない」——それで構いません。最初のステップは対応可否の確認だけです。
-
1
フォームで案件概要を送る（約3〜5分）
案件の状況と連絡先をお送りください。
-
2
担当者が対応可否と費用目安をお伝えする（1〜2営業日以内）
内容確認後、メールにてご回答します。
-
3
対応可能な場合のみ、正式依頼へ進む
対応できない案件はその旨をお伝えします。
- この段階で費用は発生しません
- お送りいただいた情報は対応可否判断および受任時の業務遂行以外には使用しません
- 対応できない案件はその場でお断りします
- 業務委託契約に守秘義務を明示します
ご相談・対応可否確認フォーム
以下の項目をご記入のうえ送信してください。1〜2営業日以内に担当者よりご連絡いたします。
※この段階で費用は発生しません