登記簿の見方
——表題部・権利部の基本と実務上の注意点

全部事項証明書の基本構造

法務局で取得できる登記の書類は「全部事項証明書」と呼ばれます。登記簿謄本と呼ばれることもある。

全部事項証明書は、大きく以下の区分で構成されています。

それぞれが記録している情報の種類が異なります。どの区分を見れば何が分かるかを把握することが、登記簿を読む際の出発点になります。

表題部：土地・建物の物理的な情報

表題部には、土地または建物の物理的な情報が記録されています。

土地の表題部に記載される主な情報

• 所在・地番（土地の場所を特定するための番号）
• 地目（宅地・田・畑・山林など、土地の用途の区分）
• 地積（土地の面積）
• 登記の原因と日付

建物の表題部に記載される主な情報

• 所在・家屋番号
• 種類（居宅・事務所・倉庫など）
• 構造（木造・鉄骨など）
• 床面積

権利部（甲区）：所有権に関する記録

権利部の甲区には、所有権に関する情報が記録されています。

甲区に記載される主な情報は以下の通りです。

• 所有権の登記の目的（所有権保存・所有権移転など）
• 登記の原因と日付（売買・相続・贈与など）
• 所有者の氏名・住所
• 共有の場合は各共有者の持分割合

甲区を確認することで、現在の登記上の所有者が誰かを把握することができます。

権利部（乙区）：所有権以外の権利

権利部の乙区には、所有権以外の権利が記録されています。

乙区に記載される主な情報は以下の通りです。

• 抵当権（ローンの担保として設定される権利）
• 根抵当権
• 地上権・地役権・賃借権など
• 各権利の債権額・設定日・権利者

乙区は、その土地・建物に対して所有権以外にどのような権利が設定されているかを示す情報です。売買・開発・担保設定などに関わる案件では、乙区の内容が手続きに影響することがあります。

実務で問題になるパターン

登記簿の基本構造を理解した上で、実務上問題になりやすいパターンを整理します。

登記から分かること・分からないことを整理する

登記簿上の住所は、登記申請時に届け出られた住所です。その後の転居は登記に自動的に反映されないため、記載されている住所に現在も居住しているとは限りません。「登記簿で名義人を確認した」という段階は、調査の出発点であり、終点ではありません。

次の一手：戸籍・附票との組み合わせ

登記簿で名義人を確認した後、以下の資料と組み合わせることで整理が進む。

登記を起点として、戸籍・住民票などの資料と組み合わせながら整理を進めることで、関係者の全体像と接触可能性に関する判断材料が揃っていく可能性があります。